Верховный Суд РФ разъяснил положения, касающиеся предоставления отсрочки и уменьшения арендной платы по договорам аренды недвижимости в условиях COVID-19.
30 апреля 2020 г. Президиумом Верховного Суда РФ принят обзор № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.
Вопросы 3-6 раздела II данного обзора посвящены отдельным проблемам предоставления отсрочки по арендным платежам и уменьшения размера арендной платы, возникающим при применении положений ст. 19 ФЗ от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ (далее - Закон № 98-ФЗ) и Постановления Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439 (с учетом содержащихся в нем требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы) (далее – Требования).
Во-первых, Верховный Суд РФ придал ретроспективное действие (обратную силу) судебному решению о понуждении арендодателя заключить соглашение о предоставлении отсрочки в случае его уклонения (п. 4 ст. 445 ГК РФ): начало периода отсрочки должно исчисляться с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на которой располагается объект недвижимости. Подобное правило также распространяется и на добровольное заключение сторонами соглашения об отсрочке.
В Москве, например, режим повышенной готовности введен с 5 марта 2020 г., в Московской области – с 13 марта 2020 г., в Кузбассе – с 16 марта 2020 г., в Екатеринбурге – с 18 марта 2020 г.
Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными п. 6 Требований.
Во-вторых, Верховный Суд РФ уделил особое внимание принципу добросовестности в арендных правоотношениях и его практическому значению.
Например, в случае если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, то арендодатель обязан информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. В то же время подобное требование можно расценивать как явно обременительное для крупных арендодателей, которые будут вынуждены выявлять у своих многочисленных арендаторов наличие оснований для предоставления им отсрочки.
Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований (ст. 10 ГК РФ, п. 3 ст. 432 ГК РФ).
В-третьих, Верховный Суд РФ указал, что установление обстоятельств невозможности использования арендованного имущества по назначению не требуется для предоставления отсрочки согласно положениям ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и Требованиям.
Однако в обзоре предусмотрено важное исключение: в случае, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования о предоставлении отсрочки являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично. Полагаем, что данное правило направлено непосредственно на защиту интересов арендодателей.
В-четвертых, Верховный Суд РФ разъяснил, что моментом, с которого обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является наступление невозможности использования арендованного имущества, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Также в обзоре разъяснено, что если арендодатель не уменьшает арендную плату и взыскивает долг в судебном порядке, то арендатор вправе возразить о необоснованном уклонении арендодателя от уменьшения арендной платы. Размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
В-пятых, в обзоре указывается, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ о предоставлении отсрочки распространяются не только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом, но и к договорам аренды части недвижимой вещи (например, часть нежилого помещения в торговом центре).
Таким образом, Верховный Суд РФ в принятом обзоре указал на необходимость добросовестного поведения сторон арендных отношений и разобрал некоторые ключевые моменты исчисления периода отсрочки в случае конфликта между сторонами.
Вместе с тем Верховным судом в обзоре не затронуты вопросы о соотношении права арендатора на предоставление отсрочки и уменьшение арендной платы и права арендодателя на односторонний отказ от договора аренды; о праве арендатора требовать отсрочки арендной платы и ее уменьшения по договорам аренды с натуральной формой ее оплаты (например, проведение капитального ремонта) или по договорам аренды с правом выкупа, где в арендную плату включена выкупная стоимость; о праве арендатора на отсрочку или уменьшение арендной платы, внесенной авансом или подлежащей уплате в конце срока действия договора аренды; и иные вопросы, которые может затронуть арендодатель в качестве законного возражения на требование арендатора о предоставлении отсрочки или уменьшении арендной платы.
*Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. Коллегия адвокатов «Регионсервис», ее руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.
