Подождите, идет загрузка...

COVID-19. Правовая защита бизнеса

 

09.06.2020г.

Правила о «чрезвычайных арендных каникулах» дополнены правом арендатора на отказ от договоров аренды и правом на продление договоров аренды государственного и муниципального имущества.

08 июня 2020 года на сайте официального интернет-портала правовой информации опубликован Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Среди прочего, указанным законом внесены изменения в статью 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которая предусматривала так называемые «чрезвычайные арендные каникулы».

О чрезвычайных арендных каникулах см. публикации на сайте Коллегии здесь, здесь и здесь.

Принятым законом предусмотрено право арендатора потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года. Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатор и арендодатель не достигнут соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, то арендатор вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке не позднее 1 октября 2020 года. При этом законом прямо предусмотрено, что обеспечительный платеж арендатору не возвращается. Арендатор не возмещает арендодателю убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные с его расторжением, а также не вносит плату за отказ от договора.

Указанное выше право законом предоставлено арендаторам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, по договорам аренды, заключенным до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации  на  территории  субъекта  РФ,  в  отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

О списке «наиболее пострадавших отраслей» см. сообщение на сайте Коллегии.

Напомним, что остается неизменным пункт 3 статьи 19 Закона 98-ФЗ, согласно которому любой арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если предметом аренды стало невозможно пользоваться в связи принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации  на  территории  субъекта  РФ.

Законом также предусмотрена обязанность арендодателя государственного и муниципального недвижимого имущества (за исключением земельных участков) заключить в 2020 году дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора, без проведения торгов и оценки рыночной стоимости.

Такое право имеется у арендаторов по договорам, заключенным до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, если они надлежащим образом исполняли свои обязанности до введения режима ограничений. При этом срок действия договора аренды значения не имеет.

Необходимо отметить, что принятый закон устанавливает высокую долю субъективного усмотрения арендодателя при оценке надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. Это может породить многочисленные судебные споры.

Специальные правила продления срока аренды предусмотрены для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Арендатор такого имущества вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения до 01 марта 2021 года. При этом арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение без проведения торгов в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения.

Срок, на который продлевается аренда земельного участка, определяется арендатором, однако он не может превышать срока действия договора аренды земельного участка, согласованного сторонами до его увеличения, или трех лет, если срок действия договора составлял более чем три года. При этом правила о сроках договоров аренды, установленные пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, не применяются.

Подобное право арендаторам земельных участков находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности предоставлено по договорам, заключенным до решения о введении в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, если на дату обращения арендатора срок действия договора не истек, арендодатель не заявил в суд требования о расторжении договора аренды и в рамках государственного земельного надзора не выявлены неустранимые нарушения при использовании такого земельного участка. При этом не имеет значения основания заключения договора аренды и факт наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Пока представляется не вполне ясным, в чем состоит разумное оправдание дифференциации прав арендаторов публичных земельных участков и иного публичного имущества.

Стоит отметить, что в отношении договоров аренды федерального имущества для арендаторов из числа субъектов малого и среднего предпринимательства, а также социально ориентированных некоммерческих организаций, Правительством РФ также приняты дополнительные меры поддержки в виде отсрочки уплаты арендной платы и, в ряде случаев, ее полного освобождения. См. сообщение на сайте Коллегии.

Закон вступил в силу со дня официального опубликования.

Коллегия адвокатов «Регионсервис» будет продолжать в оперативном режиме отслеживать изменение действующего правового регулирования в период борьбы с пандемией COVID – 2019 и публиковать аналитические обзоры.

*Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. Коллегия адвокатов «Регионсервис», ее руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.

Использование Cookies
Мы используем cookies, чтобы обеспечить максимальное удобство посетителей и лучшую работу сайта. Сookies — это небольшие файлы, состоящие из букв и цифр. Они сохраняются на вашем компьютере или другом устройстве для сбора информации о пользовании сайтом (в том числе представленными на нем сторонними сервисами). Нажимая «Принять», вы соглашаетесь с использованием cookies, если позже не решите их отключить. Пожалуйста, обратите внимание: при удалении или отключении наших cookies вы можете столкнуться с перебоями или ограничениями работы некоторых функций.
Принимаю Узнать о cookies больше Как удалить cookies