Подождите, идет загрузка...

Пресс-центр

15.07.2020г.

LEGAL ALERT*

Верховный Суд дал важные разъяснения для арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.

В конце июня 2020 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации рассмотрела дело № А40-285997/2018 по жалобе акционерного общества «АС РУС Медиа» о взыскании с него гарантийного взноса по договору аренды нежилых помещений, неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса, убытков, возникших в связи с отказом принять помещения по акту, в размере неполученной арендной платы, и об обязании ответчика принять от истца нежилые помещения по акту приема-передачи.

Общество с ограниченной ответственностью «Мартекс» (арендодатель) и акционерное общество «АС РУС Медиа» (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 11 месяцев нежилые помещения, а арендатор обязался принять их по акту приема-передачи и оплачивать пользование ими.

Согласно пункту 6.1.1 договора арендатор обязался оплатить гарантийный взнос, перечисляемый арендатором арендодателю в обеспечение обязательств по договору; гарантийный взнос является способом обеспечения обязательств, предусмотренных договором и статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), но не является задатком. Пунктом 14.2 договора установлено, что в случае просрочки исполнения какого-либо денежного обязательства, предусмотренного договором, нарушившая сторона по письменному требованию другой стороны уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но в сумме не более 10 % от суммы, оплата которой просрочена.

В установленный договором срок общество «АС РУС Медиа» не приняло помещения по акту приема-передачи и направило арендодателю уведомление об отказе от договора.

Общество «Мартекс» обратилось в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что арендатор в установленный договором срок помещения не принял, акт приема-передачи помещений в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, уведомления арендодателя с требованием исполнить обязательства, предусмотренные договором, не исполнил и без оснований отказался в одностороннем порядке от договора аренды. При этом истец указал, что согласно пункту 16.3 договора арендатор только по истечении первого года действия договора имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без указания причин, без потери гарантийного взноса и уплаты штрафных санкций, уведомив за 90 дней об этом арендодателя.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, проанализировав условия договора аренды, сославшись на статьи 15, 308.3, 307, 309, 310, 330, 381.1, 393, 421, 431, 450.1, 452, 606, 614, 620, 655 ГК РФ, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска арендодателя.

По мнению судов, поскольку арендатор уклонился от приемки арендованных по договору помещений, в нарушение требований статей 309 и 310 ГК РФ не исполнил обязанность по уплате гарантийного взноса и у него отсутствует право на односторонний отказ от договора, ответчик должен исполнить установленные договором обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку за нарушение срока внесения гарантийного взноса, а также убытки в виде арендной платы.

Верховный Суд Российской Федерации отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отказав в удовлетворении требования об обязании общества «АС РУС Медиа» принять нежилые помещения по акту приема-передачи путем его подписания на том основании, что при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора. Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

При этом Верховный Суд согласился с позицией судов о признании несостоятельными доводов ответчика о том, что поскольку он утратил интерес к аренде и направил уведомление истцу об отказе от договора, договор считается прекращенным и арендодатель не вправе требовать взыскания обеспечительного взноса и неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса.

Отправляя дело на новое рассмотрение в части требований арендодателя о взыскании гарантийного взноса, неустойки и убытков в виде арендной платы, Судебная коллегия указала, что поскольку по условиям спорного договора гарантийный взнос может быть использован арендодателем для обеспечения убытков, вызванных нарушением арендатором обязательств, судам надлежит исследовать вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств, и проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером подлежащего взысканию гарантийного взноса.

*Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. Коллегия адвокатов «Регионсервис», ее руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.


Следующая запись LEGAL ALERT* Читать запись
Использование Cookies
Мы используем cookies, чтобы обеспечить максимальное удобство посетителей и лучшую работу сайта. Сookies — это небольшие файлы, состоящие из букв и цифр. Они сохраняются на вашем компьютере или другом устройстве для сбора информации о пользовании сайтом (в том числе представленными на нем сторонними сервисами). Нажимая «Принять», вы соглашаетесь с использованием cookies, если позже не решите их отключить. Пожалуйста, обратите внимание: при удалении или отключении наших cookies вы можете столкнуться с перебоями или ограничениями работы некоторых функций.
Принимаю Узнать о cookies больше Как удалить cookies