Подождите, идет загрузка...

Пресс-центр

14.01.2020г.

LEGAL ALERT*

Возврат арендованной вещи должником-банкротом по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования перед другими кредиторами

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрела дело А17-4841/2015 по кассационной жалобе управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы на определение Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 г., постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 г. и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.06.2019 г. по тому же делу (Определение ВС РФ от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 (4)).

Между управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – управление, арендодатель) и акционерным обществом «Ивановская домостроительная компания» (далее – арендатор, должник) 09.01.2014 г. и 08.08.2014 г. заключены 22 договора аренды земельных участков, во исполнение которых арендодатель передал должнику в аренду на срок до 18.02.2020 г. земельные участки для строительства многоквартирных домов, подземной и подземно-наземной стоянок, объектов административного назначения и розничной торговли, учреждений дошкольного и общего образования. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.07.2017 г. ОАО «Ивановская домостроительная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Арендодатель обратился в суд заявлением о расторжении договоров и об обязании должника возвратить земельные участки, ссылаясь в том числе на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, арендная плата должником ни разу не вносилась с 30.07.2015 г., судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате не исполняются. Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на то, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет. В связи с тем, что арендатор признан банкротом, актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника. Таким образом, расторжение договоров повлечет предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, и поэтому данным расторжением будут нарушены права и законные интересы других кредиторов должника. Кроме того, суды трех инстанций пришли к выводу, что действия управления, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.

Рассматривая спор, Судебная коллегия Верховного суда пришла к выводу, что в Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Нижестоящие суды не привели каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных в 2014 г. договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе объекты незавершенного строительства.

По мнению Верховного суда РФ, в данной ситуации возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате. Кроме того, сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет ухудшение положения кредиторов арендатора, поскольку влечет наращивание задолженности по текущим арендным платежам.

Также Коллегия по экономическим спорам обратила внимание судов на то, что конкурсный управляющий и кредиторы должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление. В рассматриваемом деле суды на такие обстоятельства не сослались, напротив, денежные средства населения для строительства на арендованных участках не привлекались, строительство на них не велось, а кредиторы - юридические лица, вложившие свои средства в строительство, не предпринимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате, в том числе за свой счет.

Судебная коллегия направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость проверить аргументы арендодателя об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, дать оценку доводам и возражениям участвующих в споре лиц по вопросу о допустимости прекращения договорных отношений.

Несмотря на то, что в данном деле речь шла о судьбе о земли, находящейся в муниципальной собственности, выводы Верховного суда имеют значение и для разрешения споров с участием частных собственников. Собственник имущества имеет возможность прекратить правоотношения с контрагентом, если тот систематически не исполняет свои обязательства, тем самым нарушая интересы собственника, в том числе и в рамках процедуры банкротства. При этом, как подчеркивает Верховный суд, необходимо учитывать, что в банкротстве сталкиваются разнонаправленные интересы участников процесса, и задача суда состоит в том, чтобы определить, какой из них подлежит защите в первую очередь.

 

 

*Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. Коллегия адвокатов «Регионсервис», ее руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.


Следующая запись LEGAL ALERT* Читать запись
Использование Cookies
Мы используем cookies, чтобы обеспечить максимальное удобство посетителей и лучшую работу сайта. Сookies — это небольшие файлы, состоящие из букв и цифр. Они сохраняются на вашем компьютере или другом устройстве для сбора информации о пользовании сайтом (в том числе представленными на нем сторонними сервисами). Нажимая «Принять», вы соглашаетесь с использованием cookies, если позже не решите их отключить. Пожалуйста, обратите внимание: при удалении или отключении наших cookies вы можете столкнуться с перебоями или ограничениями работы некоторых функций.
Принимаю Узнать о cookies больше Как удалить cookies