Подождите, идет загрузка...

COVID-19. Правовая защита бизнеса

06.04.2020г.

Принят федеральный закон о возможности предоставления отсрочки и снижения размера арендной платы по договорам аренды недвижимости («чрезвычайные арендные каникулы»)

01 апреля Президентом РФ подписан Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон).

Закон содержит положения, регулирующие вопросы предоставления отсрочки по уплате арендной платы и снижения ее размера в отношении объектов недвижимости в ситуации введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. С текстом закона можно ознакомиться по ссылке.

Часть 1 статьи 19 Закона устанавливает правило, согласно которому арендатор по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки по уплате арендной платы. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ, в связи с этим до утверждения, опубликования и вступления в силу соответствующего акта Правительства право арендатора на реальное предоставление отсрочки декларативно.

В настоящий момент широко обсуждается подготовленный Министерством экономического развития РФ по поручению Правительства РФ проект Постановления Правительства РФ «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Согласно пункту 2 указанного проекта действие Постановления Правительства РФ будет распространяться лишь на договоры аренды помещений, расположенных в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах), в значениях, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса РФ, заключенным на срок более года по перечням наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции COVID-2019 отраслей, утвержденных актом Правительства РФ. Кроме того, действие Постановления не распространяется на договоры аренды государственного и муниципального имущества, а также жилых помещений и земельных участков.

Согласно части 1 статьи 19 Закона в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Постановлением Правительством РФ. Проект Постановления, подготовленный Министерством экономического развития РФ, предусматривает отсрочку арендной платы, приходящейся на период с 01 апреля 2020 г. по 01 октября 2020 г. Для определения размера ежемесячной отсрочки используется формула (пункт 4 Требований к условиям и срокам отсрочки в редакции проекта Постановления Правительства РФ от 02 апреля 2020 г.). Кроме того, предоставление отсрочки по выплате арендных платежей осуществляется без применения каких-либо санкций к арендатору.

Норма части 1 статьи 19 Закона касается только отсрочки арендной платы. Вопросы, связанные с ее отменой, изменением ее размера, порядка исчисления, иные вопросы, связанные с обязанностями арендатора (осуществление капитального, текущего ремонтов, внесение платы за содержание мест общего пользования, коммунальных услуг и т.д.), указанной нормой не охватываются. Обязанность арендодателя принимать к своему рассмотрению указанные вопросы и заключать по ним соглашение данная норма не содержит. Эти вопросы должны решаться в общем порядке в соответствии с условиями договора и общими нормами главы 29 части первой ГК РФ.

Часть вторая статьи 19 Закона предусматривает правило, согласно которому размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По сути, эта норма ничего «нового» для арендных отношений не предусматривает. Закон воспроизводит общее правило статьи 450 ГК РФ о возможности изменения договора по соглашению сторон. Одним из вариантов толкования данной нормы является законодательное закрепление арбитражной практики арбитражных судов о возможности неоднократного изменения размера арендной платы в течение года по соглашению сторон (п.  21 Постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73), вопреки буквальному тексту пункта 3 статьи. 614 ГК РФ.

Согласно части 3 статьи 19 Закона арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в случае «невозможности использования имущества». Представляется, что эта норма изложена неоднозначно. Рассматриваемая норма не предусматривает прямую обязанность арендодателя снизить арендную плату, в отличие от формулировки части 1 статьи об отсрочке арендной платы. Кроме того, могут возникнуть различные толкования относительно того, что в данном случае означает «невозможность использования имущества (физическая невозможность или невозможность использовать имущество для извлечения прибыли при целевом его использовании).

Кроме того, в проекте Постановления Правительства РФ содержатся механизмы, призванные облегчить положения арендаторов. В пункте 4 проекта предлагается решить вопрос о предоставлении льгот по налогу на имущество организаций арендодателям, предоставившим соответствующую отсрочку арендаторам.

Для получения экстренных консультаций по любым вопросам, связанным с регулированием правоотношений в период действия ограничительных мер, направленных на борьбу с пандемией COVID – 2019, вы можете писать на нашу «горячую» почту covid19@regionservice.com с пометкой в теме письма «COVID – 2019». Мы постараемся принять в работу ваше обращении и дать по нему ответ в течение 24 часов.

*Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. Коллегия адвокатов "Регионсервис", ее руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.

Использование Cookies
Мы используем cookies, чтобы обеспечить максимальное удобство посетителей и лучшую работу сайта. Сookies — это небольшие файлы, состоящие из букв и цифр. Они сохраняются на вашем компьютере или другом устройстве для сбора информации о пользовании сайтом (в том числе представленными на нем сторонними сервисами). Нажимая «Принять», вы соглашаетесь с использованием cookies, если позже не решите их отключить. Пожалуйста, обратите внимание: при удалении или отключении наших cookies вы можете столкнуться с перебоями или ограничениями работы некоторых функций.
Принимаю Узнать о cookies больше Как удалить cookies